Institutionelle Investoren entscheiden sich als Teil der Anlagestrategie immer häufiger gezielt für Immobilienfonds, deren Gebäude-Investments beim Bau und Betrieb an Nachhaltigkeitskriterien ausgerichtet sind. Die Entscheidung wird unter anderem durch die aktuelle Klimapolitik begünstigt: Laut Bundesumweltministerium entfallen 16 Prozent der CO₂-Gesamtemissionen in Deutschland auf den Gebäudebereich. Der CO₂-Ausstoß von Gebäuden soll bis bis 2030 etwa halbiert und bis 2050 gänzlich klimaneutral sein. Vor allem bei Wohnimmobilien wird bereits ein umfassendes ESG-Konzept umgesetzt, das nicht nur auf Klimaaspekte ausgerichtet ist. Es könnte auch für Handels- oder Logistikimmobilien adaptiert werden: Für alle Immobilien-Investments, die

• weniger Energie verbrauchen (unter anderem durch die Berücksichtigung ökologischer Aspekte bei Baumaterialien),
• aufgrund ihrer Nutzungsform (und dem Ausschluss anderer) einen sozialen Beitrag liefern oder
• besonders gut an Nahverkehrs- oder Schieneninfrastruktur angeschlossen sind.

Die Nachfrage bei nachhaltigen (Immobilien-)Fonds steigt – das passende Angebot auch?

Die Präferenz für nachhaltige Geldanlagen nahm in den letzten Jahren nicht nur bei Privatanleger*innen zu. Gemäß der jährlich von Union Investment durchgeführten Nachhaltigkeitsstudie erreicht die Zahl nachhaltig anlegender institutioneller Investoren wiederholt einen Rekordstand. In 2023 stieg der Anteil, der Nachhaltigkeitskriterien in Anlageentscheidungen berücksichtigt (bezogen auf alle Asset-Klassen) mit 91 Prozent auf einen neuen Rekordwert. Zukünftig wird ein weiteres Wachstum erwartet.

Aber führen größere Anlagevolumina mit einer gleichzeitig höheren Sensibilität für Nachhaltigkeit zu einem breiteren Angebot und generieren bei Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerken, Stiftungen oder kirchlichen Investoren eine steigende Nachfrage nach ESG-gemanagten Immobilien-AIFs? Hier gibt es einen Haken: Im institutionellen Segment mangelt es an der Verfügbarkeit von adäquaten (ESG-gerechten) Angeboten. Zwar werden mehr Fondsangebote – auch im Immobiliensektor – gemäß den Transparenzanforderungen der SFDR als Artikel-8- oder Artikel-9-Fonds und damit als Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigend oder gezielt verfolgend kategorisiert. Die dafür notwendigen SFDR-Aussagen allein werden den tatsächlichen ESG-Anforderungen vieler institutioneller Investoren jedoch nicht gerecht. Gefordert werden aussagekräftigere Informationen zu den auf Transparenz fokussierten und sehr technischen SFDR-Aspekten, die das ESG-Konzept eines Immobilienfonds ganzheitlich betrachten und durch unabhängige Einschätzung belegen. Geht das ESG-Konzept über das Maß „SFDR-Complier“ hinaus, sollte deutlich werden welche Innovationen der Immobilien-AIF verfolgt oder ob das Konzept eventuell sogar Pionierleistungen beinhaltet.

Um der steigenden Nachfrage von institutionellen Investoren nach ESG-konformen Immobilien-Investments gerecht zu werden und den Markt weiter in Richtung Nachhaltigkeit zu entwickeln, braucht es vielfältige Konzepte: innovative Produktbewertungen für unterschiedliche Arten von Immobilien-Investments und nicht-standardisierte, unabhängige Überprüfungen von Fondskonzepten, welche die Einhaltung der selbst gesteckten Ziele, aber auch das Vorhandensein eines notwendigen Maßes an ESG und damit die Glaubwürdigkeit des Finanzproduktes sicherstellen.

Daran erkennen Sie wirklich nachhaltige Immobilien-AIFs

Doch was genau zeichnet Immobilien- bzw. Spezial-Immobilien-AIFs aus, die spezifische ESG-Kriterien in der Anlagestrategie berücksichtigen? Von nachhaltigen Gebäuden kann erst gesprochen werden, wenn die drei ESG-Dimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales explizit berücksichtigt werden. Was bedeutet das im Einzelnen?

1. Ökonomie bezieht sich darauf, dass Gebäude wirtschaftlich sinnvoll und über den gesamten Lebenszyklus bewirtschaftet werden.
2. Ökologie steht für den ressourcen- und umweltschonenden Bau und Betrieb von Gebäuden.
3. Der Nutzungszweck eines Gebäudes steht im Fokus bei der Berücksichtigung sozialer Aspekte. Dafür könnten beispielsweise im gewerblichen Bereich bestimmte Nutzungsformen ausgeschlossen werden, die nicht den individuellen ethischen Wertvorstellungen oder generellen Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen. Beispielsweise kann dazu der Verkauf von Waffen, Tabak oder Alkohol gehören, aber auch der Betrieb von Tankstellen kann relevant sein, um das Immobilien-Portfolio frei von Aktivitäten im Kontext fossiler Brennstoffe zu halten.

Standardisierte Bewertungssysteme für Immobilienfonds

Welche Bewertungssysteme sind anerkannt? Das sind zum einen die bereits seit Längerem etablierten „Green-Building-Zertifizierungen“ wie beispielsweise BREEAM, LEED oder DGNB. Diese beziehen sich allerdings auf eine Integration ökologischer Aspekte für einzelne Gebäude, auch im Gewerbebereich. Darüber hinaus existieren Bewertungssysteme zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Gebäudebeständen. Dazu gehört beispielsweise das „GRESB-Rating“, das sich auf Immobilienunternehmen mit großen Portfolien fokussiert. Oder das im Frühjahr 2021 ins Leben gerufene „ECORE-Scoring“ der europäischen Brancheninitiative „ESG Circle of Real Estate“, bei dem einzelne Immobilien oder Immobilienportfolios in Bezug auf Nachhaltigkeitsaspekte mit Fokus Umwelt und Klima bewertet und verglichen werden können. Eine Umsetzung entsprechend anerkannter Standards als Klassifizierungsmerkmale für Investments sind ein guter Indikator, dass ganzheitliche Nachhaltigkeitskonzepte im Fondsmanagement angewendet werden.

Individuelle Nachhaltigkeits-Checks als unabhängige Prüfung

Neben am Markt existierenden standardidiserten Bewertungssystemen ist es auch mit individuellen Lösungen möglich, eine Berücksichtigung von ESG im Portfoliomanagement eines Immobilien-AIFs für institutionelle Investoren glaubwürdig zu belegen, um keinen Vertrauensverlust zu erleiden oder dem Vorwurf des Greenwashings ausgesetzt zu sein.

Ein derartiger „Nachhaltigkeits-Check“ sollte folgende Aspekte enthalten:

1. Ist die Anlagestrategie für eine Auswahl nachhaltiger bzw. ESG-konformer Immobilien geeignet (Vorhandensein materieller nachhaltiger Anlagerichtlinien inkl. Ausschluss- und Positivkriterien etc.)?
2. Wird die Qualität der Research- und Investment-Prozesse sichergestellt (Definition von Verantwortlichkeiten und angemessener Anforderungen und Nutzung geeigneter Informationsgrundlagen etc.)?
3. Ist eine qualitative ESG-Analyse einzelner Objekte (Titel) und Eignung des gesamten Portfolios entsprechend der selbst definierten Anforderungen möglich (Durchführung eines Portfolio-Checks)?
4. Werden Details des umgesetzten ESG-Konzepts bspw. im Fact Sheet, auf der Website oder in der Anlegerpräsentation ausreichend veröffentlicht (Erfüllung wesentlicher Transparenzanforderungen)?
5. Ist ein CSR-Management beim Fondsinitiator erkennbar (Verankerung von Nachhaltigkeit im Unternehmen)?

Der imug rating „Fondscheck Nachhaltigkeit“

Im imug rating „Fondscheck Nachhaltigkeit“ werden Finanzprodukte an ihrem eigenen Anspruch gemessen und auf Grundlage des verabschiedeten ESG-Konzepts eingeschätzt. Der Ansatz adressiert insbesondere Investmentfonds mit Fokus auf illiquide Assetklassen wie Immobilien und Beteiligungen (PE). Auch eine Bewertung von Sparbriefen oder Verbriefungen ist möglich. Im Vordergrund stehen die Glaubwürdigkeit und Stringenz des Ansatzes. Der Check soll vor allem Transparenz für institutionelle Investoren schaffen und Anbieter entsprechender Finanzprodukte bei der Kommunikation und Platzierung ihres nachhaltigen Finanzproduktes unterstützen. Ein Beispiel ist der von imug rating durchgeführte Fondscheck Nachhaltigkeit für den von der GRR Garbe Retail aufgelegten GRR Future Retail Properties 1. Der offene Immobilien-AIF adressiert unter anderem ESG-affine institutionelle Investoren, indem ausschließlich in ESG-konforme Einzelhandelsimmobilien investiert und im Investmentprozess relevante Ausschluss- und Positivkriterien berücksichtigt werden. Die Investments werden von GRR Garbe Retail vor Ankauf auf Grundlage einer verabschiedeten ESG-Anlagerichtlinie in einem ESG-Scoring ausgewählt, das auf Basis von definierten Ausschlusskriterien und mehr als 55 ESG-Kriterien mit Fokus auf die Aspekte Standort, Immobilie und Nutzer ermittelt wird.

Kontaktieren Sie uns, um herauszufinden, wie wir Sie bei der Umsetzung und Überprüfung Ihrer nachhaltigen Investmentstrategien unterstützen können und gemeinsam den Weg zu einem verantwortungsvollen und zukunftsorientierten Immobilienmarkt beschreiten!